O mercado de FIIs amadureceu. E isso é bom para os investidores e para a economia real.

Crescimento dos últimos anos tornou a indústria mais robusta e líquida para quem busca rentabilizar o patrimônio – e ainda confirmou sua eficiência como mecanismo de captação de recursos  

O mercado de capitais tem um papel fundamental para a economia: de um lado, oferece mecanismos de captação seguros e eficientes para as empresas que precisam investir para crescer; de outro, disponibiliza a investidores que buscam rentabilizar seu patrimônio um grande leque de oportunidades para obter retornos relevantes. 

A boa notícia é que, nos últimos anos, o mercado local tem passado por um processo acelerado de sofisticação e amadurecimento, com avanços regulatórios, disponibilização de novos produtos e a cristalização de uma base de investidores cada vez mais ampla e disposta a procurar novas soluções para as suas estratégias de diversificação. 

O exemplo mais eloquente desse movimento é o rápido fortalecimento do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) desde 2018, quando uma queda acentuada na taxa básica de juros criou condições propícias para que os investidores considerassem ampliar seus horizontes de alocação de recursos para novas opções na renda variável. 

Crescimento em todos os aspectos

O desenvolvimento desse mercado pode ser observado por todos os ângulos: pela quantidade de fundos ativos, pelo número de investidores com posição em custódia, pelo aumento no patrimônio líquido e valor de mercado e pelo ganho expressivo na liquidez dos fundos. 

Os números são categóricos: há seis anos, existiam 381 FIIs registrados no mercado, segundo a B3; no último mês, o total já havia crescido 146% e saltado para 938. A evolução é ainda mais impressionante no número de investidores: há seis anos eram 208 mil e agora já são 2,6 milhões, um crescimento de mais de 12 vezes.

Diante do aumento do interesse dos investidores, não surpreende que o tamanho do mercado em termos financeiros tenha batido seu recorde histórico em fevereiro. O patrimônio líquido alcançou a inédita marca de R$ 248 bilhões (+22% em um ano), enquanto o valor de mercado chegou pela primeira vez a R$ 163 bilhões (+15,6% na comparação de 12 meses). 

O mercado de FIIs não está só maior, mas também muito mais líquido. Se em 2018 o volume de negociação diária das cotas de fundos imobiliários (no jargão financeiro chamado de ADTV) era de R$ 45 milhões, ao longo dos anos sextuplicou e em 2024 já chega a R$ 284 milhões. A quantidade diária de negociações também aumentou, saindo de aproximadamente 80 mil para cerca de 500 mil.

Causas do crescimento

Os números evidenciam o fortalecimento da indústria de FIIs, mas não o explicam. A razão principal da evolução desse mercado é simples: ele funciona. Isso quer dizer os fundos imobiliários cumprem por completo a sua dupla missão no mercado de capitais, voltada à captação por parte de agentes da economia real e à diversificação na alocação de recursos por parte de investidores.

No primeiro aspecto dessa missão, os FIIS tornam os empreendimentos imobiliários menos dependentes do crédito bancário, dão mais dinamismo e liquidez ao setor e contribuem para estabilizar os preços dos imóveis. No segundo, oferecem a quem busca rentabilizar seu patrimônio um produto versátil, que combina características de renda fixa e renda variável, e ainda tem isenção de imposto de renda sobre rendimentos, que são pagos mensalmente, como se fossem aluguéis.

Com todas essas fortalezas, assim que as condições macroeconômicas se tornaram propícias, o mercado passou a experimentar um crescimento quantitativo, mas também qualitativo – em qualificação profissional, governança e cultura de investimentos.

Hoje, por exemplo, muitos dos fundos contam com uma gestão ativa, comandada por profissionais especializados, que conhecem o setor imobiliário com a mesma profundidade com que conhecem o setor financeiro. Além disso, a indústria alcançou um porte que viabiliza a consolidação dos gestores dos FIIs, com a prevalência dos mais fortes e eficientes, e garante um nível de liquidez atrativo, que traz mais oportunidades aos cotistas.

Qual é o futuro dos fundos imobiliários?

Embora tenha alcançado cifras expressivas, o mercado de FIIs ainda representa uma fatia pequena da indústria de fundos no Brasil, cujo patrimônio líquido ultrapassa R$ 8 trilhões, segundo dados da Anbima (Associação Brasileira de Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais).

Isso indica um bom potencial de crescimento, especialmente no momento em que a tendência de ampliação da base de investidores e sofisticação do mercado de capitais encontra um ciclo de redução da taxa básica de juros pela frente.

No Patria, como uma casa especializada em Ativos Alternativos, nós acreditamos nos FIIs como um mercado relevante e com grande capacidade de criar valor para os nossos clientes. Atualmente, temos US$ 3,6 bilhões em administração no Brasil, Chile e Colômbia.

Em breve, poderemos incluir mais US$ 2,4 bilhões à carteira, oriundos do acordo para aquisição da área brasileira de FIIs do Credit Suisse. O negócio já foi aprovado pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e logo passará por seu último estágio, que é a aprovação em assembleia dos cotistas.

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