O juro Selic caiu de novo. Como isso afeta seu fundo imobiliário?

Na última quarta-feira, o Banco Central confirmou as expectativas do mercado e deu continuidade ao ciclo de queda dos juros iniciado em 2023.

Com nova redução de 0,5 ponto percentual, agora a taxa de juros Selic encontra-se em 10,75%, a caminho de fechar o ano no patamar de um dígito.

De acordo como boletim Focus, que é produzido semanalmente pelo Banco Central a partir das previsões das principais casas de análise do país, a taxa deve fechar dezembro de 2024 em 9%. 

Esses dados têm claras implicações: o ciclo de redução dos juros ainda não se esgotou e vai continuar a pautar as decisões de investimento ao longo de todo o ano. 

Isso é importante não só para quem conservadoramente concentra seus investimentos em renda fixa, que é diretamente afetada pela Selic, mas também para quem tem perfil de risco moderado ou arrojado e que busca opções além do mercado de títulos públicos. 

Se você acompanha de perto o mercado financeiro e de capitais, provavelmente já sabe: sempre que o Banco Central coloca em marcha um ciclo consistente de redução dos juros, o mercado faz uma reprecificação também dos ativos de renda variável.

A queda da Selic impacta de forma particularmente complexa um dos mercados mais pulsantes no ecossistema de investimentos no Brasil: os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), cujo valor de mercado já alcança R$ 160 bilhões, segundo dados da B3. 

Oportunidade para fundos de tijolo 

A redução na taxa básica de juros beneficia diretamente os fundos de tijolo, como são chamados os fundos que investem em imóveis reais.

Uma Selic mais baixa, por exemplo, diminui o custo do crédito e estimula o consumo, o que gera um impulso tanto para os FIIs que investem na locação de espaços em Shopping Centers como para aqueles que alugam galpões logísticos. 

A redução da taxa básica também estimula a economia real e incentiva as empresas a tirarem do papel novos e antigos planos de investimento. Isso contribui para aumentar a ocupação dos FIIs de "lajes corporativas", que locam lajes comerciais. 

Essa classe de fundos ainda enfrenta situação particular: como o uso desses imóveis foi adversamente afetado pela pandemia e a sua ocupação ainda não retornou ao nível, as cotas de muitos fundos desse tipo seguem sendo negociadas com desconto, o que pode configurar um bom ponto de entrada para o investidor. 

Ainda no custo de financiamento, uma taxa Selic menor aliviará o custo financeiro das companhias, o que melhora a qualidade do crédito e potencial de geração de lucros, de forma a estimular a economia real e a locação dos imóveis.

E os fundos de papel? 

Se a queda nos juros beneficia os fundos de tijolo, por outro lado pode reduzir a rentabilidade de parte dos chamados "fundos de papel", aqueles que investem em recebíveis desse setor, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). 

Geralmente, os fundos afetados por essa dinâmica são aqueles que investem em ativos pós-fixados atrelados ao CDI - e que, portanto, costumam acompanhar os movimentos da Selic.

Já para os FIIs que alocam recursos em papeis atrelados à inflação, o cenário é positivo, uma vez que seu retorno não é afetado pela redução da taxa de juros – e, como consequência, passa a ser melhor do que dos fundos expostos à queda da Selic.

Apesar de possível redução na rentabilidade, os fundos de papel seguem desempenhando função importante, ao oferecer aos investidores uma possibilidade de diversificação de ativos com retornos próximos ou superiores ao CDI e com natureza mais defensiva do que outros investimentos de renda variável.

Além disso, é importante observar que os juros ainda estão em patamar atrativo e que o ciclo de queda também tem efeitos positivos para os fundos de papel. Entre eles, maior atratividade em relação aos investimentos de renda fixa tradicionais, a melhora na solidez das empresas emissoras dos títulos imobiliários (e, portanto, da qualidade do crédito) e o estímulo a novos planos de investimento das companhias, que aceleram as captações e aquecem novamente o mercado de recebíveis.

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Em breve, poderemos incluir mais US$ 2,4 bilhões à carteira, oriundos do acordo para aquisição da área brasileira de FIIs do Credit Suisse. O negócio já foi aprovado pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e logo passará por seu último estágio, que é a aprovação em assembleia dos cotistas.

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Autor: Otavio Maia